Loteamento: cuidado para não se atolar em problemas

Alerta é da Fundação Procon-SP

seg, 17/07/2000 - 10h51 | Do Portal do Governo

Alerta é da Fundação Procon-SP

Comprar lotes requer muita precaução visto que existem muitos loteamentos irregulares, clandestinos ou localizados em área de proteção ambiental podendo acarretar prejuízos ao consumidor. Desta forma, a Fundação Procon-SP, órgão vinculado à Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania do Governo do Estado de São Paulo, orienta como evitar riscos.

Inicialmente o futuro comprador deve ficar ciente de que, se por qualquer motivo, acabar comprando um lote em condições irregulares, provavelmente só terá como comprovante um contrato de compra e venda que não poderá ser registrado e também não haverá como ser lavrada a escritura definitiva. Se a situação do consumidor for de irregularidade ou de clandestinidade, poderá ser acionado judicialmente tendo que desocupar o imóvel.

Antes da aquisição o consumidor deve visitar o local para evitar comprar um brejo, parte de lote, fração ideal, morro ou área preservada. E, ainda, verificar se existe infra-estrutura e serviços, como por exemplo: transporte, rede de água, energia elétrica, asfalto, entre outros.

Peça para ver a planta, que deve ter a aprovação da Prefeitura, e localize o terreno em questão na mesma. Vá até a Prefeitura da cidade onde está situado o loteamento para se certificar de sua aprovação. Solicite ainda, certidão negativa de débito do Imposto Territorial Urbano, para evitar surpresas relativas a valores pendentes do terreno.

Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais etc, em zona rural procure a Delegacia Regional do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para a região.

Outra verificação antes da compra é no Cartório de Registro de Imóveis da região, onde poderá ser conferido se o loteamento está registrado. Também nesse cartório o consumidor deverá solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

Se houver proposta de compra a ser assinada o consumidor deve observar se consta neste documento tudo o que foi combinado verbalmente pelo vendedor, em especial no tocante a identificação do lote; valor total do terreno e do sinal dado; modo de pagamento; valor das parcelas e vencimento das mesmas e índice de reajuste. Nele deverão constar, ainda, prazo para aceitação da proposta e para celebração do contrato. Uma cópia desta proposta assinada pertence ao comprador.

No pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, cancelando o negócio. Fique atento às condições para a desistência.

Ao substituir a proposta pelo contrato, o consumidor deve ler com atenção todas as cláusulas certificando-se de que elas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente e o que consta da proposta ou minuta do contrato. Nele é obrigatório estarem especificados os dados pessoais e endereços das partes envolvidas; nome e localização do imóvel; número e data do registro; descrição; confrontações; área e demais características do imóvel; preço total e parcelado; prazo do financiamento; valor do sinal; forma e local de pagamento; periodicidade de reajuste das parcelas (anual, segundo legislação em vigor); declaração das restrições urbanísticas da legislação local; se a compra for por metragem, como será feito o acerto, caso seja encontrada alguma diferença e, por fim, todas as condições prometidas pelo vendedor.

Verifique com antecedência se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas como: taxa de conservação e manutenção; filiação à associação de moradores; padrão construtivo etc.

Outro fator importante que não pode ser esquecido é averiguar junto à Prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido meia unidade, pois caso contrário não será possível sua regularização (aprovação da planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração individualizada da casa etc.)

Todas as vias deste documento necessitam ser assinadas e datadas, ficando uma cópia original de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco que sobrarem.

Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até sua quitação total pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura. Não deixe de pagar as prestações mesmo que o vendedor (aquele que figura no contrato) não queira recebê-las ou se houver divergências quanto ao valor cobrado. Nestes casos, o comprador poderá efetuar o depósito das prestações extra judicialmente na forma da lei ou, judicialmente por meio de advogado.

Lavrada a escritura no Tabelionato , registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região. As despesas quanto a este serviço são de responsabilidade do comprador.

E, por fim, o novo proprietário deve solicitar junto a Prefeitura, por escrito, à alteração do Imposto Territorial para seu nome e endereço.

Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasão e multas.

Mananciais

Atenção redobrada deve ser dada a aquisição de terrenos localizados em áreas de proteção aos mananciais (áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes etc. para garantia da preservação dos recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável), que além de apresentarem restrições de uso e construção, também necessitam de aprovação de órgãos específicos. No interior pode-se consultar o DNPRN – Departamento Nacional de Proteção de Recursos Naturais e na capital , a Secretaria do Meio Ambiente.

Há algumas maneiras em que é possível a ocupação destas áreas, mas os projetos e a execução das obras dependem da aprovação prévia do Departamento do Uso do Solo Metropolitano (DUSM) da Secretaria de Estado do Meio Ambiente.

Em caso de dúvidas ou reclamações procure um posto de atendimento do Procon-SP.