Tendência é de construção de edifício de oito andares de apartamentos, mas uso misto também será permitido
Renata Gama
Alguém pergunta: “Qual o seu endereço?” E você responde: “Estação Vila Madalena.” A Companhia do Metropolitano de São Paulo (Metrô) quer tornar esse diálogo possível. Vai pôr à venda uma área de 3.700 metros quadrados, que corresponde à superfície aérea do terminal de ônibus e metrô da Vila Madalena. Quem comprar vai poder construir um prédio em cima da estação na zona oeste de São Paulo.
Esse formato de construção, que conjuga metrô e edifícios, é comum nas principais metrópoles do mundo, como Nova York e Tóquio, mas só agora será possível em São Paulo. Segundo o Metrô, questões legais impediam a realização desse tipo de empreendimento. Mas, no Estatuto das Cidades, em vigor desde 2001, está prevista a venda do direito de uso de superfície de áreas construídas. Com isso, a idéia ganhou força e trouxe novas possibilidades de arrecadação para a companhia.
CONDOMÍNIO
Após um estudo de viabilidade jurídica, chegou-se a um modelo ideal de contrato em que o Metrô permanece dono de uma fração do terreno e o comprador será proprietário da outra parte, formando um condomínio. A venda será feita por meio de concorrência pública. Em edital que deve ser publicado dentro de 30 dias no Diário Oficial do Estado, será estipulado o valor mínimo de R$ 3,5 milhões para arrematar o terreno – quantia que poderá ser paga à vista ou em 36 vezes.
Quem comprar a área vai arcar com os custos da remodelagem da estrutura da estação. A reforma deve ser realizada sem suspensão do tráfego de ônibus, metrô e passageiros. “As operações viárias não poderão ser interrompidas durante a obra”, avisa o gerente de comercialização de novos negócios do Metrô, Reynaldo Dinamarco.
O projeto da obra deve ser analisado antes pelo Metrô. Assim como em qualquer outra construção, quem vai cuidar da aprovação da planta sob o ponto de vista dos impactos viário e ambiental será a Prefeitura.
Por causa das restrições do zoneamento, a área total construída sobre a Estação Vila Madalena pode chegar a 9.300 metros quadrados, com altura máxima de 25 metros, ou oito andares. Uma vantagem é que o comprador poderá usar o subsolo para construir garagens, pois a linha do metrô não passa por baixo da estação, mas ao longo da Avenida Heitor Penteado.
Se der certo, a experiência servirá como modelo para a venda de outras áreas do Metrô. Mas a verba não irá para a construção de estações. “Toda a receita obtida será para custos operacionais, de manutenção das linhas”, informa Dinamarco. Por ser a primeira negociação do gênero, o Metrô não tem idéia de quanto, além do valor mínimo estipulado, será a oferta vencedora. “Não sei qual será a reação do mercado”, diz Dinamarco. Mas a favor dos empreendedores existe a alta valorização imobiliária que ocorre tradicionalmente nas áreas próximas das estações.
VOCAÇÃO
Pelo Plano Diretor e pela Lei de Zoneamento da cidade, qualquer prédio naquele terreno poderá ser de uso comercial, residencial ou misto. No entanto, segundo estudos encomendados pelo Metrô, a aposta é que o terreno abrigue pequenos apartamentos. “Imaginamos que a vocação da região seria residencial pela observação daquilo que está sendo feito no entorno”, afirma o engenheiro civil Eduardo Rottman, autor do estudo que fez um retrato técnico, econômico e legal do terreno.
Na avaliação de Rottman, a Vila Madalena é uma região que agrada o incorporador. No terreno poderá ser construído um produto para consumidores solteiros em busca da primeira moradia. ” É um lugar para imóveis exclusivamente pequenos”, diz.
A passagem de uma linha de metrô no subsolo ao lado do terreno não traria grandes complicações, segundo o engenheiro. “É uma questão de projeto. Pela topografia da região, o empreendedor pode fazer algo até com uma vista bonita.”
